Verkehrswert Immobilie
Der Verkehrswert einer Immobilie, teilweise auch Marktwert genannt, den wir hier betrachten unterscheidet sich Sach– oder Ertragswert dadurch, dass bei diesem versucht wird den aktuell erzielbaren Verkaufspreis zu schätzen.
Die Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie sollte möglichst frei von Emotionen erfolgen. Der wesentliche Preistreiber des Verkehrswerts ist die Lage. Sowohl auf die Region/Stadt bezogen, als auch auf die innerstädtische Lage der Immobilie.
Folgende Punkte müssen betrachtet werden:
- Wie hoch ist der aktuelle Bodenwert
- Welches Baujahr ist die Immobilie und welchen Einfluss hat dies auf den Verkehrswert
- Wie ist der Objektzustand zu bewerten
- Wie ist die individuelle Austattung, wie eine Einbauküche zu bewerten
- Welchen Einfluss hat die Mikrolage innerhalb der Stadt auf den Verkehrswert der Immobilie
- Besitzen die Außenanlagen einen besonderen Wert
- Stimmen die Ertragswerte / stimmt die Miethöhe
- Wirken sich Lasten im Grundbuch negativ auf den Verkehrswert aus
- Kommen Marktanpassungsfaktoren zum Tragen
Inhaltsverzeichnis
Was macht eine gute Lage aus
Zuerst muss natürlich auf die Stadt geschaut werden in der die Immobilie steht. So ist München teurer als Heidelberg, welches wiederum teurer als z.B. Leimen ist.
Die Beurteilung der Stadt ist recht schwer. So spielen Faktoren wie die Arbeitslosenquote, Wohnungsleerstand oder Mangel, durchschnittliches Einkommen des Bewohner usw. eine Rolle. Dazu kommen Faktoren wie Sehenswürdigkeiten, eine Universität oder kulturelle Vielfalt.
Innerörtliche Lage
Der Verkehrswert richtet sich auch nach der innerörtlichen Lage. Am Beispiel von Heidelberg: Einige Stadtteile wie der Hasenleiser oder der Emmertsgrund haben einen recht schlechten Ruf. Dies ist zwar teilweise durchaus begründet, aber auch diese Stadtteile haben einige Vorzüge. So ist man vom Emmertsgrund aus sehr schnell im Wald, optimal für Jogger und Hundehalter.
Entfernungen zu Autobahn, Bahnhof, Universität, Bus und Bahn, Schulen, Marktplatz, Supermarkt
Natürlich hätte man gerne eine Wohnung die zu allem optimal gelegen liegt. Leider gibt es eine solche nicht.
Hier gilt es abzuwägen wer in der Wohnung zukünftig wahrscheinlich leben wird und worauf dann der Focus liegt.
So leben in Einfamilien- oder Reihenhäusern meist Familien oder berufstätige Pärchen. 1 Zimmer oder 2 Zimmer Wohnungen werden meist Studenten mieten.
Auf folgende Anbindungen legen die einzelnen Gruppen wert:
- Familien: Nähe zur Schule und Autobahn
- Studenten: Nähe zur Universität, Bus und Bahn
- Singles / Pärchen ohne Kinder: Nähe zur Autobahn und Bahnhof
Beurteilung des Gebäudes hinsichtlich Renovierungsbedarfs
Dach
Ein gutes Dach kann schon seine 60 Jahre und mehr halten. Die Schwachstelle sind oft nicht mal die Ziegel sondern das Gebälk, die Dachlatten werden morsch.
Kaputte Ziegel kann man erkennen wenn man nach einem kräftigen Regen nach feuchten Stellen sucht auch eine Dachbegehung von einem Dachdecker kostet im Zweifel nicht die Welt.
Morsche Balken und Latten, oder wenn Sie sogar Würmer haben kann man zwar als Laie erkennen. Die Beurteilung ob der Dachstuhl das Gewicht noch trägt ist schwer.
Kosten für ein neues Dach
Pauschal kann man mit 100-120€ pro qm Dachfläche rechnen je nach Ziegelart und Dämmung. Ein typisches Einfamilienhaus bewegt sich so in der Größenordnung von 15.000€.
Dämmung
240 mm Aufsparrendämmung sind in Neubauten heute eigentlich die Regel. Nachträglich ist solch eine Dämmung meist nicht möglich, da die Dachsparren in älteren Häusern nur knapp 14 cm tief sind.
Wer den Dachraum nicht nutzt kann auch die oberste Geschossdecke dämmen. Dies ist wesentlich günstiger.
Heizung
Bei der Heizung sollte man zwischen dem Verteilnetz, den Rohren und dem Wärmeerzeuger unterscheiden.
Verteilnetz
Die Leitungen beginnen mit der Zeit zu korrodieren. Dies ist ein schleichender Prozess, so dass nach 25 Jahren es durchaus zu einem Leck aufgrund von Korrosion kommen kann. Wenn dies Auftritt und die Versicherung den Schaden übernimmt sollte man die Chance nutzen und nicht nur das leck sonder die Rohre gleich großflächiger tauschen.
Die Kosten entstehen nicht durch die Rohre selbst sondern durch die Arbeiten darum herum: Wand aufreisen, verschließen, neu tapezieren usw.
Wer z.B. sein Bad komplett saniert sollte die Rohre in diesem gleich austauschen. Nichts ist schlimmer als wenn man die neuen Fliesen gleich nach kaputt schlagen muss nur weil ein Rohr seinen Geist aufgibt.
Heizkörper
Heizkörper werden mit dem Alter nicht schöner, oft bekommen Sie macken oder vergilben.
Da der reine Heizkörpertausch für teilweise unter 200€ inkl. Montage erhältlich ist, sollte man hier ab einem gewissen Alter gar nicht darüber nachdenken und den Heizkörper austauschen.
Wärmeerzeuger
Wärmeerzeuger sind darauf ausgelegt mehrere Jahrzehnte zu halten.
Jedoch sind neuere Anlagen deutlich energiesparender, so dass sich ein Tausch bei einem sehr alten Gerät durchaus auch vor Lebensende lohnen kann.
Meist ist es der Brenner, der zuerst defekt ist, dieser ist zum Glück normalerweise austauschbar.
Kosten
Für eine Öl oder Gas Zentralheizung müssen sie mit Kosten von knapp unter 10.000€ rechnen
Bad
Alter und Kosten folgen
Elektroinstallation
Elektroinstallationen können durchaus drei oder mehr Jahrzehnte halten. Meist gibt es Probleme, weil die Sicherungen für den heutigen Energiehunger in Küche und Bad zu klein dimensioniert sind. Herd, Spülmaschine, Backofen, Mikrowelle, Trockner, Fernseher, PC und das alles zeitgleich ist für alte Installationen zu viel. Die Folge ist, dass ständig die Sicherung raus fliegt.
Kosten
Ein Verteilerkasten für ein Ein- bis Dreiparteienhaus bzw. eine Wohnung kostet zwischen 2000 und 3000€.
Die Kosten für die Elektroinstallation innerhalb der einzelnen Zimmer ist sehr schwer zu schätzen. So ist dies abhängig von der Länge der Leitungen, der Anzahl der Steckdosen, Qualität der Schalter, aber auch die Stundenlöhne variieren stark von Region zu Region.
Wasserleitungen
Wie bei dem Verteilnetz der Heizung entstehen die Kosten beim Tausch der Wasserleitungen durch die Arbeiten außen rum( öffnen der Wand, schließen der selbigen, verputzen, tapezieren usw.).
Trinkwasserleitungen können schon mal 30 Jahre alt werden. Sie sollten getauscht werden wenn das Wasser eine rötliche Färbung durch Korrosion und Rost aufweisen. Bei stark Kalk haltigem Wasser und hohen Wasserhärten kann es sein dass sich Verkrustungen an der Innenseite der Rohre ansetzen und somit den Durchfluss blockieren.
Abwasserleitungen sind dagegen recht robust und können schon mal 50 Jahre halten. Oft sind es die Dichtungen, die zuerst spröde werden.
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