Details zum Bestellerprinzip – Immobiliengeschäft

Seit dem 01.06.2015 ist gerichtlich über die Abwicklung der Provisionszahlungen an den zuständigen Makler (lesen Sie hier allgemeines zu Immobilienmakler Heidelberg) verhandelt worden. In der Vergangenheit gab es des Öfteren Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wer für die entstandenen Maklerkosten aufkommen soll. Denn obwohl die Regelung bei Mietobjekten besagte, dass der Vermieter für die Provisionen des Maklers aufkommen musste, versuchten einige Mieter, die Mehrkosten auf die Vermieter umzulegen. Beim Hauskauf, bzw. Verkauf gelten wiederum andere Regelungen, ebenso bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Folgender Beitrag soll etwas mehr Transparenz in die aktuelle Gesetzeslage bringen.

Was bedeutet das Bestellerprinzip im Immobiliengeschäft

Dies besagt, dass derjenige für die Maklerprovision aufkommen muss, der den Makler zur Wohnungsvermittlung bestellt hat. Hat der Vermieter den Makler mit der Vermittlung der Wohnimmobilie beauftragt, muss dieser die Kosten übernehmen. Hat wiederum der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, kommt hier ein wesentlicher Nachteil, der im unteren Abschnitt genauer aufgeführt wird, zum Vorschein. Es stellt sich nun die Frage, wer den Auftrag tatsächlich erteilt hat. Der Makler sieht sich gezwungen, dem Interessenten Immobilien zur Miete anzubieten, die er noch nicht in seinem Portfolio vorfindet.

Man unterscheidet zudem die gewerblichen Immobilien
Ist eine Immobilie gewerblich vermietet, gilt das veraltete Gesetz weiterhin. Dies besagt, dass die Maklerkosten zur Gewerbeimmobilienvermittlung immer vom Mieter übernommen werden muss, unabhängig davon, ob er selbst, oder der Vermieter den Auftrag erteilt hat.

Vom Bestellerprinzip ausgenommen sind:
Sozialer Wohnungsbau und vorübergehende Vermietungen.

Welcher Unterschied besteht zum Hauskauf/ -Verkauf?

Das Bestellerprinzip beim klassischen Hauserwerb, ist je nach Bundesland anders geregelt.

In folgenden Bundesländern zahlt nur der Käufer:
Hamburg, Hessen, Brandenburg, Berlin, Niedersachsen

In diesen Bundesländern wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer halbiert:
Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg, Saarland, Sachsen, Rheinland-Pfalz,
Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Niedersachsen.

(in Niedersachsen sind beide oben genannten Verfahren zulässig)

In diesem Bundesland wird die Provision in einem anderen Verhältnis aufgeteilt:
Mecklenburg-Vorpommern

Was ändert sich durch das Gesetz des Bestellerprinzips?

Das Gesetz verpflichtet Vermieter und Mieter zu einem fairen Umgang miteinander, dies erfordert eine gemeinsame Absprache zur weiteren Wohnungsvermittlung, sollte der Mieter das Mietverhältnis kündigen. Die Regelung soll die Benachteiligung einer Partei verhindern, indem der beauftragte Makler, von der Partei bezahlt wird, der diesen bestellt hat.

Bestandsregelung beim Bestellerprinzip

Befindet sich die Immobilie bereits im Bestand eines Maklers, ist der Vermieter oder Mieter, von der Zahlungspflicht der Maklerprovision befreit. Es muss sich bei dem zu vermieteten Objekt um eine aktuell neu einzustellende Immobilie handeln, die nicht bereits zur Vermittlung angeboten wird. Diese Regelung soll zusätzlichen Schutz gewährleisten.

Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips genauer betrachtet:

Früher auftretende Streitigkeiten und Missverständnisse zwischen Mieter und Vermieter, bezüglich der Provisionserstattung, sollte das neue Gesetz verhindern und die Zahlungsverpflichtungen genauer regeln. Doch weiterhin gibt es Vor- aber auch Nachteile anzumerken:

Vorteile des Bestellerprinzips:
Wird das Bestellerprinzip von allen Parteien angewendet, stehen dem Mieter durch das Bestellerprinzip einige Freiheiten im Bezug auf die Neuvermittlung der Wohnung zu. Dieser kann den Makler beauftragen und die Besichtigungstermine nach seinen Zeiten einrichten. Die gesetzliche Regelung, kann bei Anwendung, den Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien eines Mietvertrags im Vorfeld entgegenwirken.

Nachteile des Bestellerprinzips:
Makler aber auch Vermieter versuchen trotz der Gesetzgebung, den Mieter für die Mehrkosten zu belangen. Dies geschieht meist durch einfache Rechnungsstellung oder eine Umlage auf die Mietkosten. Dies ist jedoch gesetzlich verboten und strafbar. Der knappe Wohnraum, gerade in Ballungsgebieten und attraktiven Wohngegenden zwingt einige Mieter in die Knie, die Maklerprovision zu übernehmen. Um schnell und zuverlässig eine Wohnung in der gewünschten Lage ergattern zu können, sind viele Mieter bereit, das Gesetz zu umgehen, um eine Zusage für die Mietimmobilie zu erhalten. Makler fühlen sich zunehmend in ihrer beruflichen Ausübung eingeschränkt. -Viele Makler sehen sich auf Grund des Gesetzes gezwungen, Mietinteressenten ausschließlich Objekte vorzuzeigen, die noch nicht in ihrem Bestand geführt werden, da die Zahlungsverpflichtung beider Parteien sich überschneiden würden. Dies führt zu steigender Ungerechtigkeit und fördert weitere Überlegungen, dass Gesetzt nochmals zu überarbeiten.

Befürworter des Bestellerprinzips

Trotz aller Komplikationen und Undurchsichtigkeiten gibt es Makler, die der neuen Regelung gegenüber positiv eingestellt sind. Viele Änderungen im Mietrechtswesen und anderweitige gesetzliche Bestimmungen führen dazu, dass die Kunden das Vermittlungsgeschäft nicht selbst übernehmen können und somit wieder auf die Unterstützung des Maklers zurückgreifen. Mietverträge ohne Makler sind rechtlich selten abgesichert und dienen nicht der aktuellen Rechtslage. Daher greifen immer mehr Eigenheimbesitzer bei der Vermietung auf die Hilfe und das Wissen des Maklers zurück, um vor Allem rechtlich gesehen, auf der richtigen Seite zu stehen.

Prüfung des Bestellerprinzips beim Hausverkauf

Seit 2018 prüft der BGH die Rechtsgrundlage beim Hausverkauf und sieht gegebenenfalls vor, das Bestellerprinzip auf diese Sparte auszudehnen. Viele Gründe sprechen für eine Regelung des Bestellerprinzips beim Hausverkauf/ Hauskauf. Ein Grund ist zum Beispiel, dass sich der Stundenlohn der Makler im Gegensatz zu den Aufwendungen nicht im Verhältnis steht. Zudem führt die Regelung dazu, dass die Verkäufer sich selten Gedanken machen müssen, in welcher Qualität und zu welchem Preis ein Makler gewählt wird, da die Kosten sowieso von den Käufern entrichtet werden müssen. Ein anderer Aspekt wäre, dass sich regelrechte Preis- und Qualitätswettbewerbe innerhalb der Maklerbranche manifestiert haben. Das Bestellerprinzip und die Gesetzgebung, sollten dahingehend neu überdacht werden.

Auswirkungen

Das Bestellerprinzip sorgt erstmal für weniger Umsatz bei Maklern. Sicher werden die Preise für die Dienstleistung fallen. Da die Kosten jetzt der Käufer selbst tragen muss, wird er nach günstigen Anbietern schauen. Außerdem werden einige die Vermarktung jetzt eventuell selbst in die Hand nehmen, da ihnen die Kosten zu hoch sind.

Für Käufer fällt erst einmal natürlich die Maklerprovision weg. In wie weit dies einen erhöhten Kaufpreis zur Folge hat wird sich noch zeigen müssen.

Fazit

Der Kerngedanke, die Miet- und Vertragsparteien, vor unangemessenen Mehrkosten durch Makleraufwendungen zu schützen, ist ein wichtiger Schritt in Richtung eines ausgewogenen Rechtsverhältnisses. Jedoch ist die Gesetzausfertigung lückenhaft und lassen genügend Spielraum, die Kosten verdeckt auf Mieter und Käufer umzulegen. Es wäre sinnvoll, die aktuelle Gesetzgebung zu reformieren, indem man die verbleibenden Lücken und Hintertüren schließt und die Qualität des Gesetzes an die gegebenen Situationen anpasst, um ein gleichwertiges Rechtsverhältnis zwischen allen Vertragsparteien eines Immobiliengeschäftes zu gewährleisten.

Weiterführende Links

 

Quellen: www.immobilienmakler.com/Bestellerprinzip
www.wikipedia.org/wiki/Bestellerprinzip_(Immobilienwirtschaft)

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