Nützliche Tipps für den Abschluss einer Gebäudeversicherung

Die Immobilie ist für viele Menschen der größte Vermögenswert. Ist das Haus über Grundschuld oder Hypothek finanziert, wird die Bank auf einer Gebäudeversicherung mindestens gegen Feuer bestehen. Aber auch im eigenen Interesse sollte der Eigentümer auf einen umfassenden Versicherungsschutz achten.

Neubau oder Hauskauf

Bei einem Hausbau startet die Gebäudeversicherung mit der Feuer-Rohbauversicherung. Sie wird von vielen Versicherern kostenfrei gewährt, wenn die Immobilienversicherung für die Zeit nach der Fertigstellung für drei Jahre abgeschlossen wird. Laut diesem Ratgeber zur Immobilienversicherung werden weitere Gefahren erst mit der Bezugsfertigkeit des Hauses versichert. Die Ergänzung der Rohbauversicherung um eine Bauleistungsversicherung für das Baumaterial und eine Bauherren-Haftpflichtversicherung für Haftungsrisiken auf der Baustelle ist sinnvoll.

Kündigungsrecht für den Erwerber

Anders sieht es beim Kauf aus. Der Käufer übernimmt automatisch die bestehende Versicherung des Vorbesitzers. Das ist gut, denn es entsteht keine Lücke im Versicherungsschutz. Der Erwerber kann die Versicherung innerhalb eines Monats ab der grundbuchamtlichen Umschreibung kündigen. Dabei kann er wählen, ob die Kündigung sofort oder erst zum Ende des laufenden Versicherungsjahres wirken soll. Letzteres hat den Vorteil, dass der vom Vorbesitzer bereits gezahlte Jahresbeitrag noch ausgeschöpft werden kann. Alternativ können Verkäufer und Käufer vereinbaren, dass die Erstattung bei vorzeitiger Kündigung dem Käufer zugutekommen soll.

Wichtige Sonderfälle: Erbfall und Zwangsversteigerung

Im Gegensatz zum Kauf besteht im Erbfall kein außerordentliches Kündigungsrecht des Erben, weil es sich um eine Gesamtrechtsnachfolge handelt. Der Erbe tritt in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein, auch in den Versicherungsvertrag. Wer den Versicherer wechseln möchte, muss eine ordentliche Kündigung zum Ablauf aussprechen.

Häuser, die in einer Zwangsversteigerung verkauft werden, sind häufig über spezielle Immobilienversicherungen der Banken versichert. Das sind Rahmenverträge, bei denen der Versicherungsschutz mit dem Zuschlag in der Versteigerung endet. Um unversicherte Zeiträume zu vermeiden, sollte der Kaufinteressent bereit vor der Versteigerung unbedingt die Deckungszusage einer neuen Versicherung einholen.

Versicherungssumme korrekt ermitteln

Die gängige Form der Gebäudeversicherung ist die gleitende Neuwertversicherung. Sie wird oft in Preisen des Jahres 1914 vereinbart und über einen Anpassungsfaktor auf heutige Baupreise umgerechnet. Neuere Policen kommen ganz ohne Versicherungssumme aus. Sie basieren ausschließlich auf der Wohn- und Nutzfläche und der Bauausführung des Hauses. Wichtig bei beiden Varianten: Es gibt keine Höchstsumme für die Entschädigung. Die Versicherungssumme in Mark 1914 ist lediglich ein Maßstab für die Beitragsberechnung. Im Totalschadenfall zahlt die Immobilienversicherung den Wiederaufbau am gleichen Ort und in gleicher Größe und Ausstattung.

Fläche und Ausstattungsmerkmale korrekt angeben

Der Versicherungsbeitrag richtet sich insbesondere nach dem Wert des Hauses. Wird dieser im Antrag zu niedrig angegeben, wird die Leistung im Schadenfall gekürzt (Unterversicherung). Die Versicherer verzichten auf diesen Einwand, wenn die Fragen zu Größe und Ausstattungsmerkmalen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das ist für alle Beteiligten eine einfache und sichere Methode. Spätere Veränderungen, zum Beispiel Anbauten und werterhöhende Umbaumaßnahmen, müssen einmal im Jahr zur Hauptfälligkeit gemeldet werden. Nach den Bedingungen für die Gebäudeversicherung gibt es zwar noch andere Verfahren, die einen Unterversicherungsverzicht ermöglichen, sie haben aber deutliche Nachteile. Ein Sachverständigengutachten muss der Versicherungsnehmer bezahlen, und der Versicherer muss das Gutachten anerkennen. Die Umrechnung eines Neubauwertes scheitert meist daran, dass nicht alle Positionen bekannt sind oder in den damaligen Kosten Rabatte enthalten waren, die heute nicht mehr realisiert werden können.

Versicherte Gefahren

Eine Gebäudeversicherung umfasst üblicherweise die Gefahren Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Absturz von Luftfahrzeugen (Feuerversicherung), Leitungswasser, Rohrbruch und Frost (Leitungswasserversicherung) sowie Sturm und Hagel (Sturmversicherung). Die genauen Inhalte können sich zwischen den verschiedenen Versicherungsunternehmen und deren Produktvarianten unterscheiden. So sind beispielsweise Überspannungsschäden durch mittelbare Einwirkung von Blitzschlägen nicht überall versichert, und auch der Versicherungsschutz von Rohrleitungen außerhalb des Gebäudes gegen Bruchschäden wird sehr unterschiedlich geregelt. Laut der Verbraucherzentrale ist eine Beratung, die konkret auf die örtlichen Gegebenheiten und den daraus abgeleiteten Versicherungsbedarf abstellt, absolut sinnvoll.

Naturgefahren unbedingt mitversichern

Über die Grunddeckung hinaus sollten unbedingt weitere Naturgefahren versichert werden. Vor allem Schäden durch Hochwasser und Überschwemmung haben in den letzten Jahren drastisch zugenommen. Dabei sind nicht nur Immobilien in der Nähe von Flussufern bedroht. Starkregen lässt auch kleinere Bäche zu reißenden Gewässern anschwellen, und selbst abseits von Wasserläufen verursacht Regen immer wieder großflächige Überflutungen oder Schäden durch Rückstau in der Kanalisation. Der Versicherungsschutz bezieht sich in der Regel auf ein Paket von Naturgefahren, zu denen neben Hochwasser, Überschwemmung und Rückstau auch Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen sowie Vulkanausbruch gehören. Der Beitrag richtet sich nach der Gefährdungszone, die auf Hausnummern-Ebene genau ermittelt wird. Die persönliche Risikolage kann unter der Internet-Adresse kompass-naturgefahren.de eingeschätzt werden.

Versicherte Sachen und Kosten

Eine Immobilienversicherung schützt nicht nur das Gebäude selbst, sondern – eventuell durch besondere Vereinbarung – weitere Grundstücksbestandteile wie Gartenhäuser, Carports, einzelnstehende Briefkästen, Zäune, Hundehütten, Flaggenmasten, Beleuchtung und dergleichen. Achten Sie beim Vertragsabschluss darauf, ob es hier Begrenzungen bezüglich des Wertes oder der Fläche von Nebengebäuden gibt.

Auch die im Schadenfall neben dem eigentlichen Sachschaden entstehenden Kosten lassen sich mit einer Gebäudeversicherung abdecken. Schadenminderungskosten, Aufräumungs- und Abbruchkosten sind in der Regel standardmäßig versichert. Gleiches gilt für Mietausfall. Für weitere Kosten, zum Beispiel die Beseitigung von Bäumen nach einem Sturm, für Wasser- oder Gasverlust sind aber meist Zusatzvereinbarungen nötig.

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