Vollfinanzierung: Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Waren früher noch Ersparnisse von mindestens einem Fünftel der Gesamtkosten für den Hausbau oder Immobilienkauf für die Genehmigung eines Baukredits nötig, ist der Erwerb eines Eigenheims heutzutage auch ohne großes Eigenkapital problemlos möglich. Die Rede ist von einer Vollfinanzierung, bei welcher die Bank neben dem kompletten Kaufpreis auch anfallende Grundbuchgebühren und Notarkosten übernimmt.

Definition Vollfinanzierung

Ursprünglich deckt ein Bauherr mindestens 20 Prozent der Immobilienfinanzierung mit eigenen Mitteln ab. Dementsprechend verbleibt nur ein Restfinanzierungsbedarf von 80 Prozent. Bei der Vollfinanzierung kommt Fremdkapital zur vollständigen Begleichung der anfallenden Kosten auf. Dabei umfasst der Kredit nicht nur den reinen Kaufpreis oder die Baukosten, sondern zudem sämtliche anfallenden Nebenkosten. Dazu zählen Folgende:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbuchgebühren
  • Notarkosten
  • Maklerhonorar

Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich entstehen durch die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zwei fundamentale Nachteile. Einerseits ist eine Verteuerung des Darlehens durch das höhere Kreditvolumen kennzeichnend für die Vollfinanzierung. In dem Baufinanzierung Ratgeber auf dieser Seite wird näher auf diese Problematik eingegangen. Je umfangreicher ein vergebener Kredit ist, desto höher fällt die finanzielle Belastung durch monatliche Tilgungen aus. Damit einhergehend steigt das Risiko eines Ausfalls, das alleinig der Bauherr trägt. Mitunter wirkt sich die wirtschaftliche Belastung stark einschränkend auf die finanzielle Bewegungsfreiheit des Kreditnehmers aus. Tritt im Zuge dessen eine Gefährdung der Kreditrückführung ein, so kündigt sich gegebenenfalls die sofortige Fälligstellung der kompletten Kreditsumme und somit der Einzug der Sicherheit an.

Hohes Risiko bei Arbeitslosigkeit

Umstände dieser Art entstehen beispielsweise durch die unvorhergesehene Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers, bei der die finanziellen Mittel zur Darlehenstilgung nicht mehr ausreichen. Natürlich schützt auch eine Baufinanzierung mit Eigenkapital nicht vor einem Ausfall, doch sinkt das Risiko durch die insgesamt niedrigere Kostenbelastung.

Vor- und Nachteile im Überblick

Durch die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital kommen auch junge Familien dem Traum vom Eigenheim einen Schritt näher. Auch ist die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital in Niedrigzinsphasen aus wirtschaftlicher Perspektive lukrativer, als zunächst ein Eigenkapital zu erwirtschaften. Steigt der Zins innerhalb der Jahre an, mindert der Zinsanstieg das angesparte Eigenkapital. Wegen der hohen Tilgungsraten ist auch früher mit einer Schuldenfreiheit zu rechnen. Eine höhere Anfangstilgung sorgt für eine geringere finanzielle Belastung im Alter.

Allerdings dürfen diverse Vorteile nicht über die Risiken hinwegtäuschen, die vor allem Kreditnehmer betreffen, die sich in bereits prekären Einkommenssituationen befinden. Die enormen Tilgungsleistungen schnüren Kreditnehmer über Jahrzehnte hinweg stark ein. Lassen sich Lebenserhaltungskosten neben den monatlichen Tilgungsraten nur knapp stemmen, begeben sich Kreditnehmer im Falle der Arbeitslosigkeit in Gefahr. Nur selten sind Lohnersatzleistungen dazu fähig, das finanzielle Laster im Zuge einer Vollfinanzierung zu tragen. Es drohen die sofortige Fälligkeit des Gesamtkredits und die Verwertung der bereitgestellten Sicherheit.

Zinsen und Tilgung bei der Vollfinanzierung

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Aufgrund des wegfallenden Eigenkapitals entsteht eine höhere Tilgungsbelastung. Das einkalkulierte, höhere Risiko eines Ausfalls bezahlt der Kreditnehmer durch einen erhöhten Zinssatz. Zwar lässt sich der Kreditzins durch verschiedene Faktoren wie den Wert der Sicherheiten und gute Einkommensverhältnisse nach unten korrigieren, doch fallen insgesamt höhere Zinsen als bei einer Restfinanzierung (Finanzierung mit Eigenkapital) an. Durch den höheren Kreditbetrag ergeben sich höhere Tilgungsraten. Je nach Kreditsumme ist ein Kreditnehmer über Jahrzehnte durch die Kreditrückzahlung eingeschränkt. Je nach Tilgungsrate und Laufzeit können Tilgungsphasen mehr als 30 Jahre andauern.

Verschiedene Modelle der Vollfinanzierung

Grundsätzlich hat ein Kreditnehmer die Auswahl zwischen zwei verschiedenen Tilgungsmethoden:

  • Festdarlehen
  • Annuitätendarlehen

Festdarlehen

Beim Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung erhält das Kreditinstitut vorerst lediglich anfallende Zinsleistungen. Die eigentliche Tilgung erfolgt über Einzahlungen des Kreditnehmers in diverse Kapitalanlagen. Als sogenannter Tilgungssurrogat akzeptiert werden fondsgebundene Versicherungen, Rentenversicherungen, Fondssparpläne, Bausparverträge und klassische Kapitallebensversicherungen. Nach Ende der Kreditlaufzeit findet die Ausschüttung des angesparten Kapitals an den Kreditgeber statt.

Annuitätendarlehen

Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsbeträgen. Anders als beim Ratenkredit sind die Raten über die Laufzeit gleichbleibend. Durch die mit der Zeit sinkenden Zinsanteile steigt der Tilgungsanteil schrittweise.

Grundvoraussetzung für den Kredit

Kreditnehmer haben zahlreiche Kriterien zu erfüllen, um für eine Vollfinanzierung in Frage zu kommen. Grundlage für den Auswahlprozess liefert die sogenannte “40-Prozent-Regel“. Die Aufnahme eines Kredits ist nur dann möglich, wenn die monatlichen Raten maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens vereinnahmen. Bereits laufende Kredite sind anzurechnen. Das Angebot der Vollfinanzierung richtet sich dementsprechend hauptsächlich an einkommensstarke Kreditnehmer. Neben der Darbringung eines Einkommensnachweises fordern Kreditinstitute zur Absicherung weitere Sicherheiten. Hierzu zählen unter anderem:

  • Grundschuld
  • Hypothek
  • Bürgschaften
  • Lebensversicherungsverträge
  • Private Rentenversicherungsverträge

Bonität und Schufa

Unabhängig von den geleisteten Sicherheiten und einem geregelten Einkommen spielt die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) eine Schlüsselrolle bei der Bewilligung der Vollfinanzierung. Negative Einträge im Register wirken sich fatal auf die individuelle Risikobewertung aus.

Grundsätzlich wirkt sich ein hoher SCHUFA-Score auf die Bonität und Vertrauenswürdigkeit eines Kreditnehmers aus. Darüber hinaus spielen weitere verschiedene Faktoren aus dem SCHUFA-Register eine Rolle, für die jede Bank bei der Bewertung eigene Maßstäbe anlegt.

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